Предварительный договор купли-продажи: всё, что нужно знать

предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи: всё, что нужно знать

Сегодня продажа не состоится. Вместо этого вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи и уплатить некоторую сумму вперед. Разумеется, в счет будущей покупки. Что ж, думаете вы, это лучше, чем договориться лишь на словах. На руках будет какой-никакой, а «документ», значит, беспокоиться нечего, сделке – быть!

Насколько это верно? Какие гарантии дает подписание предварительного договора? Какие опасности он в себе таит? Об этом разберемся в данной статье.

Обязанности сторон

Из предварительного договора следует лишь одна обязанность – каждая из сторон обязуется в будущем заключить основной договор. (Здесь мы для удобства рассматриваем вариант с куплей-продажей).

После подписания предварительного договора никаких прав на приобретаемую вещь у покупателя не возникает. Ее собственником по-прежнему остается продавец. Более того, обязанности передать вещь покупателю этот договор также не предполагает.

Из этого следует, что пока не будет заключен основной договор купли-продажи, продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться вещью. В том числе, продавать ее другим лицам. Поэтому покупателю остается лишь надеяться на добросовестность продавца и на то, что к назначенному сроку тот сможет ею распорядиться, продав именно данному покупателю.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Таким образом, если основной может быть только в письменной, то и предварительный – тоже. Если основной должен быть удостоверен нотариально, то и предварительный – тоже.

Если это правильно не соблюсти, то предварительный договор окажется ничтожным.

Неисполнение обязанности

Как мы уже определились выше, согласно предварительному договору стороны обязываются заключить основной договор. Ничего более.

Что же происходит, если к обозначенному в договоре сроку основной договор не заключается? Это зависит от причины.

Если ни одна из сторон до обозначенного срока не сделала другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.

Если же одна из сторон вышла с таким предложением, а другая уклонилась от подписания основного договора, у первой возникает право обратиться в суд и с помощью судебного решения обязать несговорчивого контрагента оформить сделку. Впрочем, такой вариант будет успешен только в том случае, если к этому времени будет в отношении чего договариваться. Напоминаем, что желаемой вещи в собственности продавца может уже и не быть.

Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.

Обеспечительные платежи и прочие гарантии

При такой простоте изложенной правовой конструкции стороны, разумеется, хотят как-то себя обезопасить. Ни продавцу, ни покупателю неинтересно ждать понапрасну основного договора без достаточной уверенности, что таковой будет оформлен.

Поэтому в предварительном договоре чаще всего предусматривается какой-либо способ обеспечения исполнения предусмотренных в нем обязательств. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Обеспечительный (гарантийный) платеж

Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.

Задаток

Особенность задатка в том, что сторона, получившая его (в данном случае – продавец) и не исполнившая обязательство (не заключившая основной договор), обязана вернуть задаток в двойном размере (отличия задатка от аванса мы разбирали здесь).

Если же от заключения основного договора уклониться покупатель, задаток останется у продавца.

Если ни одна из сторон не выразит намерения подписать основной договор, задаток вернется в однократном размере.

Наконец, если договор будет заключен, задаток зачтется в стоимость приобретаемого товара.

Неустойка

Как дополнительную гарантию для покупателя в предварительном договоре можно прописать неустойку (штраф) – за задержку возврата продавцом обеспечительного платежа, за просрочку подписания основного договора либо за отказ продавца от его подписания.

Кстати, если будущий договор будет подпадать под действие законодательства о защите прав потребителей, то для требований о возврате полученных по предварительному договору денежных средств будет применяться неустойка, предусмотренная пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, а также штрафные санкции.

© VVCL

Поделиться:

Оставить комментарий

*

Комментариев нет