За что могут выселить из квартиры?

за что могут выселить из квартиры

За что могут выселить из квартиры?

Право на жилище закреплено Конституцией. И если дело доходит до жилищных вопросов, люди любят напомнить себе и другим об этом важном праве. О том, что в той же статье 40 основного закона допускается лишение гражданина жилья, люди не знают или стараются не вспоминать.

Давайте разберемся, в каких случаях человека могут выселить из квартиры и других жилых помещений. Всё строго по закону, без перегибов. Знание это пригодится вам на будущее, чтобы попусту не сотрясать воздух в присутственных местах и не писать бессмысленные жалобы.

Начнем с выселения собственников и проживающих с ними граждан, а продолжим нанимателями.

Мы расскажем вам о перспективах дела о выселении, составим исковое заявление и представим ваши интересы в суде. Пишите на advice@vvcl.ru или звоните по телефону + 7 499 390 76 96.

Продажа за долги

У человека есть задолженность. Суд взыскивает ее, а исполнять решение берется судебный пристав. Один из способов исполнения – продать имущество должника, а полученные средства направить на погашение задолженности.

На квартиру, равно как на любое другое недвижимое имущество, также может быть обращено взыскание. То есть, она может быть реализована с торгов. Собственник же вместе со всеми проживающими с ним лицами будет подлежать выселению.

Однако в этом механизме есть нюансы, которые существенно влияют на перспективу остаться с жильем.

Нельзя обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, проживающих в этом же помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Размер такого помещения и его стоимость значения не имеют. (Конституционный Суд РФ в Постановлении № 11-П от 14 мая 2012 года признал, что такой безусловный подход нарушает права кредиторов, однако несмотря на это он будет применяться до тех пор, пока законодатель не внесет изменения в ГПК РФ).

Внимание, из этого правила есть исключение:

На жилой дом или квартиру может быть обращено взыскание, даже если это единственное место жительства для собственника и членов его семьи, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • дом (квартира) переданы в залог (ипотеку);
  • ипотека обеспечивает возврат кредита или целевого займа на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры;
  • кредит (заем) выдан банком, иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.

Реализация жилого помещения в интересах кредитора повлечет выселение и собственника, и проживающих с ним лиц.

А теперь – исключение из исключения:

Допустим, квартира, изначально находилась в социальном найме. В ней проживали мать и дочь. Дочь стала собственником данной квартиры в порядке приватизации. Мать отказалась от участия в приватизации, но продолжила проживать вместе с дочерью.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года за матерью сохранилось бессрочное право проживания в квартире, пока она не выразит желания выехать из квартиры. Даже если дочь утратит право собственности, за матерью останется право жить в этой квартире.

Это правило применимо и в том случае, если дочь заложит квартиру банку, а тот обратит на нее взыскание. В результате дочь, перестав быть собственником, будет выселена, а мать – нет.

Отчуждение по сделке

Переход права собственности на жилое помещение по сделке влечет прекращение права пользования как для собственника, так и для членов его семьи. Это касается как возмездных сделок (купля-продажа, мена и др.), так и безвозмездных (дарение, наследование и др.). Иными словами, продали квартиру – будьте добры выселиться.

Здесь также есть исключения.

Во-первых, уже упомянутое нами сохранение права пользования жилым помещением за членом семьи, отказавшимся от получения собственности в порядке приватизации. Так, например, покупатель должен будет смириться с тем, что в приобретенной им квартире останется жить член семьи бывшего собственника, который не участвовал в приватизации, а теперь не хочет покидать помещение.

Во-вторых, сама сделка может предусматривать сохранение за прежним собственником или другими лицами, на которых он укажет, бессрочного права проживания в жилом помещении. В договоре дарения квартиры, например, можно предусмотреть, что даритель останется жить в этом помещении. И это право должно сохраниться и при последующих сделках с квартирой.

Другой пример – возложение завещательного отказа на наследников: наследодатель может предусмотреть в завещании обязанность наследников, получающих в наследство жилое помещение, предоставить бессрочно право пользования данным помещением другому лицу. Если наследники примут наследство, выселить такого жильца они не смогут.

Коснемся еще одной стороны данного вопроса. Что происходит с нанимателями, если меняется собственник жилого помещения (их наймодатель)? Ответ: ничего. Они продолжают проживать в жилом помещении на условиях первоначально заключенного договора.

Выселение бывшего члена семьи

Собственник может выселить из жилого помещения бывшего члена семьи. Чаще всего в такую ситуацию попадают бывшие супруги собственников, у которых по результатам раздела совместного имущества не возникло прав на жилое помещение.

Выселить бывшего члена семьи можно даже в том случае, если ему некуда переезжать. По его ходатайству суд может на время сохранить за ним право проживания. Учитываться будет, в том числе, имущественное положение выселяемого.

По истечении предоставленного судом срока жилплощадь всё же придется покинуть. Если же в период отсрочки собственник произведет отчуждение жилого помещения, то съехать придется даже раньше срока – одновременно с собственником. Не будет выселяться – к этому в судебном порядке принудит новый собственник.

И ещё раз повторим исключение из правила. Собственник не сможет выселить даже бывшего члена семьи, если тот ранее отказался от участия в приватизации данного жилого помещения.

Отдельные основания прекращения права собственности

Помимо отчуждения и обращения взыскания по обязательствам, закон предусматривает и другие основания для прекращения права собственности на жилое помещение. Перечислим некоторые случаи.

  1. Систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение. К рассматриваемой ситуации можно отнести и самовольную перепланировку (переустройство) помещения. Собственнику в обязательном порядке должен быть предоставлен срок для устранения нарушений. Если нарушения продолжаются – жилье продается с торгов.
    Наверняка, многим понравилась бы такая перспектива для своих соседей, однако прекращение права собственности по данному основания случается чрезвычайно редко.
  2. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник вынужден выехать из жилого помещения, расположенного на этом участке, однако претендует на получение возмещения и за участок, и за находящиеся на нем объекты.
  3. Выкуп у участника долевой собственности доли помимо его воли. Если доля собственника в праве на жилое помещение явно незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании имущества, суд вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию в обмен на его долю. Если данный собственник не член семьи оставшихся собственников и у него имеется другое жилое помещение для проживания, в связи с прекращением права собственности ему придется выселиться из помещения.

Выселение в связи с недействительностью сделки

В данном случае речь идет о любых сделках, в том числе о предоставлении жилой недвижимости нуждающимся слоям населения. Причем, как в собственность, так и в наем.

Приобрели квартиру, всей семьей заселились, а потом сделка признается недействительной. Придется вернуть квартиру и выселиться из неё. Куда? Значения не имеет. Все риски несет несостоявшийся собственник. Описанная ситуация применима прежде всего к реституционным искам, но может иметь место и при виндикации.

Добавим, что выселение в связи с признанием недействительными решения о предоставлении жилого помещения на условиях социального найма, в последнее время встречается очень часто. Государственные (муниципальные) органы сначала допускают ошибки при выдаче согласия на сделку, а потом сами же подают иски о признании таких решений незаконными.

Прекращение найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения может прекратиться в связи с истечением срока, на который было предоставлено в пользование жилое помещение, а может – в связи с расторжением договора.

В случае найма несоциального последствие всегда одно – все проживающие покидают помещение без предоставления какого-либо взамен.

Расторжение договора социального найма может осуществляться как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного, равнозначного по площади жилого помещения происходит в следующих случаях:

  1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  2. жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд;
  3. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
  4. жилое помещение признано непригодным для проживания;
  5. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  6. жилое помещение подлежит передаче религиозной организации.

В случае если наниматель и проживающие с ним члены семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они также подлежат выселению с предоставлением другого жилья. Однако в этом случае они переедут в жилое помещение размером, установленным для вселения граждан в общежитие.

Выселение без предоставления другого жилого помещения при социальном найме также возможно. В соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса РФ такое негативное последствие предусмотрено за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением. Сюда же можно отнести расторжение договора в связи с самовольным переустройством (перепланировкой) и невыполнением требований по приведению помещения в прежнее состояние.

Кроме того, без альтернативы выселяются граждане, лишенные родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с детьми, в отношении которых они лишены прав.

Несогласованные жильцы в съемном жилье

По общему правилу, вместе с нанимателем на постоянной основе могут проживать лишь те лица, которые указаны в договоре найма. Данное правило не относиться лишь к несовершеннолетним детям нанимателя. Во всех остальных случаях наймодатель вправе требовать в исковом порядке выселения несогласованных с ним квартирантов.

В договоре социального найма также должны быть указаны проживающие с нанимателем лица. Однако возможности для вселения здесь шире: наниматель может без согласия наймодателя вселять не только своих несовершеннолетних детей, но и других членов семьи.

Исключение: если после вселения очередного жильца (кроме несовершеннолетних детей) общая площадь на одного члена семьи составит менее учетной нормы, согласование с наймодателем потребуется. Кроме того, лица, не являющиеся членами семьи нанимателя, всегда вселяются лишь с согласия наймодателя.  Нет необходимого согласования – незаконно въехавшие в жилое помещение жильцы могут быть выселены.

Поделиться:

Оставить комментарий

*

Комментариев нет