Земля в аренду, или дело о пропавшем участке

Земля в аренду, или дело о пропавшем участке

Для кого-то главный актив — собственная земля, а для кого-то — земля в аренде. Право аренды защищают как работающие предприятия, так и ушедшие в процедуру банкротства. Находящийся в пользовании земельный участок может внести свою лепту в расчетах с кредиторами, а то и больше — позволит восстановить платежеспособность.

Фабула дела

Арбитражный суд Иркутской области рассматривает дело о банкротстве ООО «Восточно-Сибирская лесная компания» (дело № А19-13331/2011).

Внимание конкурсного управляющего привлекла сделка должника, совершенная за несколько месяцев до принятия судом к производству заявления о банкротстве. Её предметом была уступка права аренды земельного участка общей площадью 1 113 кв.м, предоставленного должнику областным министерством имущественных отношений для целей строительства спортивно-оздоровительного центра.

Стороны договора ООО «Восточно-Сибирская лесная компания» (цедент) и ООО «ВостСибЛесСтрой» (цессионарий) занизили стоимость уступаемого права аренды. Кроме того, уже после инициирования дела о банкротстве стороны дополнительными соглашениями изменили порядок оплаты по договору уступки (оплата не цеденту, а третьим лицам в счет обязательств цедента), а также сроки оплаты (сдвинулись более чем на два года).

Конкурсный управляющий подверг сомнению факт оплаты, произведенной цессионарием в пользу третьих лиц. Дополнительные соглашения были квалифицированы им как сделки с предпочтением. А сам договор цессии – как направленный на причинения вреда имущественным интересам других кредиторов и совершенный с нарушением правил о заинтересованности.

Целью конкурсного управляющего стало добиться признания недействительными всех сделок должника по поводу аренды и вернуть право аренды в конкурсную массу.

Как оказалось, пока шел банкротный процесс, земельный участок был поделен на две части. На большем из них (1 035 кв.м), сохранившем кадастровый номер прежнего участка, началось строительство многоквартирного жилого дома. На меньшем участке (78 кв.м) – строительство спортивно-оздоровительного центра.

История обжалования

Арбитражный суд Иркутской области на 46 страницах своего определения признал доводы конкурсного управляющего обоснованными: договор цессии, а также дополнительные соглашения к нему были объявлены недействительными. Суд также применил последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «ВостСибЛесСтрой» возвратить должнику право аренды на земельный участок площадью 1 035 кв.м (Определение от 17 февраля 2015 года).

ООО «ВостСибЛесСтрой», не согласившись, обратилось с апелляционной жалобой и добилось изменения определения суда первой инстанции в части применимой реституции: вместо возврата права аренды ООО «ВостСибЛесСтрой» обязали уплатить должнику 6 553 746 рублей (стоимость права аренды согласно судебной оценке) (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2015 года).

Точку в споре поставил Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, отказав в удовлетворении жалобы конкурсного управляющего и оставив в силе апелляционное постановление (Постановление от 28 декабря 2015 года).

Что сказал суд

Суды всех трех инстанций были единодушны в квалификации заключенных должником договоров как недействительных.

Во-первых, было признано, что договор уступки права требования предусматривал неравноценное встречное исполнение: цена права аренды была в два с половиной раза меньше рыночной. Таким образом, сделка подпала под действие пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Во-вторых, договор цессии был заключен с целью причинить вред имущественным правам кредиторов в условиях, когда должник отвечал признакам неплатежеспособности. При этом цессионарий знал о данных обстоятельствах.

В-третьих, дополнительные соглашения, будучи заключенными после принятия к производству арбитражного суда заявления о банкротстве, противоречили пунктам 1 и 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве, как сделки с предпочтением: поименованные в допсоглашениях кредиторы должника, являясь кредиторами третьей очереди, получили возможность удовлетворить свои требования за счет платежей цессионария (то есть вперед других кредиторов).

В передаче земли в аренду должника арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции отказали, мотивировав это тем, что предоставленного в аренду земельного участка более не существует.

Необходимые пояснения

Это тот случай, когда удовлетворение исковых требований о признании договоров недействительными не повод для радости истца. Да, конкурсный управляющий смог распутать клубок взаимоотношений должника и его контрагентов в предбанкротный период. Однако «развернуть» сделки не удалось.

Можно предположить, что договор аренды спорного земельного участка был не самым дорогостоящим, но самым важным и принципиальным для должника. Первоначально он выделялся для одних целей, а после цессии был использован для других.

Земля в аренде цессионария прошла процедуру межевания, в результате чего вместо одного участка стало два. Площадь малого оказалась такова, что ею можно было бы и пренебречь. Это и сделал конкурсный управляющий, требуя вернуть должнику лишь право аренды на больший участок. К тому же кадастровый номер данного участка совпадал с номером первоначального.

Однако с точки зрения права предмет первоначального договора аренды перестал существовать. Для арбитражного суда первостепенными являются данные кадастрового учета, где говорится о двух участках.

Подчеркнем, что для данного дела принципиально важным стало то, что привести земельный участок в первоначальную конфигурацию не представлялось возможным: на первом участке уже возведен многоквартирный дом, а на втором строится оздоровительный центр.

Всё, что осталось конкурсному управляющему – взыскивать с цессионария присужденную должнику рыночную стоимость уступленной аренды.

© VVCL

Оставить комментарий

*

Комментариев нет